Las cuentas del Plan Especial

Dado que mañana viernes el pleno del Ayuntamiento de Avilés decidirá sobre la Aprobación Definitiva del Plan Especial, hacemos un último esfuerzo explicativo para que se entienda la trascendencia de lo que se quiere aprobar. Quedará así constancia clara de lo que, en nuestra opinión, es un mal Plan. Queremos creer que se ha tramitado sin mayores contratiempos por desconocimiento de lo que realmente se estaba haciendo. Si se aprueba el Plan en estas condiciones, no se podrá alegar ya, desconocimiento.

Unidad 1. Entorno de la capilla de los Alas. 

Vista de la capilla de los alas desde el parque del Muelle. arriba situación actual, abajo edificación propuesta en el Plan Especial. 

 La unidad está mal planteada desde el principio, el modo de gestión propuesto para la obtención de los miniequipamientos dificulta su obtención. Se permite edificar encima de la muralla y se tapa la visión de la Capilla de los Alas desde el Centro Niemeyer. Supone perder una oportunidad única de recuperar el perfil de la ciudad amurallada. La propuesta empeora el Casco Histórico de Avilés. Es inconcebible que el Principado (Patrimonio), haga dejación de su responsabilidad y deje que se deteriore un entorno protegido como Bien de Interés Cultural del Principado de Asturias.

Se propone un aumento de Edificabilidad de 627 m2 a cambio de la cesión de un suelo interior a la muralla de escaso interés, en relación al deterioro que se produce. El aumento de edificabilidad privada, estimamos que supone un aumento valor  aproximado de  627.000 euros**. A cambio de este regalo se malogra la posibilidad de, con otra gestión, recuperar el perfil medieval de la ciudad.

Recreación de la vista de la capilla de los Alas desde el Centro Niemeyer, si se quisiera de verdad poner en valor la muralla de Avilés.

Unidad 2. Casa Palacio de Carlos Lobo

 Vista de la plaza de Carlos Lobo, el palacio está en la parte izquierda de la plaza. 

Para permitir un uso hotelero, que ahora nos dicen que no hay intenciones de emprender, se descataloga la Casa-Palacio, rebajando su nivel de protección y permitiendo su demolición completa, y su reedificación, respetando únicamente la composición de huecos de fachada. Una tomadura de pelo. A cambio de permitirles tirar el palacio, se les hace otro regalo añadido, 1.372 m2 de aumento de edificabilidad, que estimamos que supone un incremento del valor del suelo aproximado de 1.372.000 euros**. La contrapartida para el Ayuntamiento es un edificio de 105.58 metros cuadrados que desde hace 25 años está pendiente de expropiación para su demolición, está considerado a todos los efectos via pública. Su valor monetario es pues mínimo.

Unidad 3. Calle de los Alas.

Vista de la actuación prevista en la calle Los Alas.

Para realizar los cambios que se han hecho en este ámbito, no hacía falta un plan especial. El Plan justifica los cambios por el deterioro en el que está la zona. Pero, resulta que todos los solares y edificios deteriorados de la zona son de propiedad pública. La responsabilidad de este abandono es exclusivamente dejadez en la gestión del patrimonio municipal. La propuesta de intervención vuelve a resultar poco comprensible. Mas allá de que se renuncia a 1540 m2 de equipamiento para obtener un aumento de 1176 m2 de aprovechamiento de uso residencial, la formalización de la nueva edificación es muy mala, produce perjuicios gratuitos en las luces de las viviendas existentes, demuele un edificio de viviendas sociales de propiedad municipal y propone bloques de viviendas "encajonados" pegados unos a otros. Para hacer esto crea una "isla legal" respecto al Planeamiento General, algo que excede las competencias del Plan Especial. El beneficio para el Ayuntamiento de esta recalificación urbanistica "especulativa" se va en parte en la demolición de un edificio de viviendas sociales, de propiedad municipal, que el propio Planeamiento entiende que tiene un valor residual importante. A nuestro juicio la tipología de vivienda perimetral a la manzana (la que tiene el edificio a demoler) resulta mucho más acertada que la tipología propuesta. 

 Unidad 4. Pasaje de Jovellanos.

Vista de la actuación prevista en la calle Jovellanos.

La trama medieval de la ciudad no parece que requiera  de un pasaje que comunique la calle Jovellanos y la calleja del Alvarín. El pasaje aporta, eso si, oportunidad de "orinar" a cubierto en las noches de invierno. Además del pasaje se obtiene la ampliación de la plaza de detrás de la antigua cárcel; esto si nos parece un objetivo loable. A cambio de 462 metros cuadrados de calle/plaza se aumenta la edificabilidad permitida en 480m2,  estimamos que esto supone un aumento valor  en edificabilidad de  unos 480.000 euros**. No  entendemos como no se retira la alineación de la nueva edificación en el frente del callejón.

Vista de la calleja de "El Alvarín" vista desde la calle  Los Alas.

Unidad 5. Calle de la Libertad. 

Vista de la actuación prevista en la calle La Libertad. 

En esta unidad se pretende corregir el impacto estético de una medianera, para ello se permite construir un edificio de 345 m2 (estimamos un valor monetario 354.000 euros.**)en la huerta de un edificio catálogado. Para sostener ese aumento de edificabilidad el Ayuntamiento obtiene un solar de 90.32 m2.(que estimamos tenía un valor monetario aproximado de 90.000 euros**). Respecto a las medianeras, ya hemos comentado, que existen soluciones de embellecimiento que no pasan por rellenar huertas con edificación.

Ejemplo de tratamiento imaginativo de una medianera.

Unidad 6. Palacio Valdés.

Vista de la actuación prevista en la calle Palacio Valdés.

No entendemos que tiene que ver esta operación urbanística con el Casco Histórico. Está metida a calzador, pero al igual que en la unidad tres, la solución de bloques sueltos, perjudica las luces de las viviendas existentes y obliga a mayores alturas para obtener aprovechamientos similares. En esta unidad se concentra el 40% del aprovechamiento previsto en el Plan Especial. Un incremento de 4114 m2 en esta unidad. Según nuestros cálculos suponen plusvalías de entorno a los 4.114.000** euros. a cambio el Ayuntamiento obtiene la parcela de "los siete enanitos". El precio nos parece "un poco" elevado.

Unidad 7. Marqués.

Esta es una unidad sorprendente, en la que se propone edificar parte de las huertas de las edificaciones de la calle Rivero. La intención es hacer un hotel, pero ya sabemos (declaraciones del concejal de urbanismo a la prensa) que por el momento no se esperan actuaciones de iniciativa privada. Vuelve a justificarse la intervención en la necesidad de tapar medianeras. Y con el eufemismo de "normalizar la alineación de viario" se transforman en solar 123,54 metros cuadrados de calle. Si, se edifica parte de la calle. A nosotros la alineación actual nos parece bastante normal, la verdad. En total se permiten 1.492 m2 de edificación, donde ahora hay huertas y vía pública. La disposición de los bloques pegados a la medianera afectan a las vistas de los patios de los edificios existentes. Valoramos aproximadamente el aumento de valor de los solares en 1.492.000** euros. 

Vista de la actuación prevista desde la calle de Las Artes. 

 Vista de la actuación prevista desde la calle del Marques.

A cambio de permitir esta actuación se obtiene un solar con un muy bonito edificio, que se encuentra en estado de ruina, en la calle Galiana.(el Ayuntamiento puede requerir de oficio la recuperación del mismo al formar parte del patrimonio de la ciudad, y si no proceder a su expropiación). De forma incomprensible el plan prevé edificar un equipamiento en la huerta del solar que se obtiene.

Sobre una foto tomada de la prensa montaje del edificio de equipamiento previsto en el interior de la parcela. 

Unidad 8. Avenida Cervantes. 

Vista de la recreación de la propuesta del Plan para la unidad 8.

La última actuación también nos sorprende. Se vuelve edificar una huerta, en este caso la de la farmacia. Existe un solar vacío, junto a la farmacia, en la calle Rivero, como se quiere obtener  un solar, tambien en la calle Rivero, para un nuevo acceso al parque Ferrera, se propone una permuta a cambio de aprovechamiento.  El nuevo aprovechamiento (608 m2) se "mete" en un edificio de cinco plantas que envuelve la farmacia, y que ocupa parte de su huerta. Un aumento de valor aproximado de 608.000 euros** La propuesta cómo puede observarse en la recreación es sorprendente. Lo lógico sería que la edificación contigua a la farmacia tuviera una altura intermedia entre las cinco plantas de edificio existente y las dos plantas de la farmacia. No se entiende en ningún caso que se edifique la huerta de la farmacia. Mas sorprendente nos resulta que lo que se obtiene a cambio, es un solar que ya debería ser de propiedad municipal, ya que se supone que se obtuvo en un convenio relacionado con la construcción del hotel Ferrera.

Terrenos que el Ayuntamiento pretende obtener para crear un nuevo acceso desde la calle Rivero al Parque Ferrera. 

En términos absolutos el Plan supone un incremento de de edificabilidad de 10.224 m2 construidos (sin contar sótanos). Un incremento de valor del suelo mínimo (plusvalía) de 10.224.000** euros. de los que 9.197.200 euros** quedarían en manos privadas y 1.074.800** euros en manos públicas (Principado y Ayuntamiento) . 

** Las valoraciones de la repercusión del suelo se han hecho con criterios conservadores, estimando 1.000 euros por metro cuadrado construido. Y habiendo comprobado que en la zona centro los precios de venta de vivienda nueva rondan los 2.500 euros metro cuadrado. 

Hemos hecho un esfuerzo explicativo, que ha supuesto un gran esfuerzo personal, con el objetivo de informar a la ciudadanía de lo que realmente supone el Plan que se quiere aprobar. Nos gustaría que este esfuerzo diera lugar a una seria reflexión respecto al Plan en dónde corresponda, para que se corrijan sus graves deficiencias y para que en un futuro se procure un mayor control  de los documentos urbanisticos que se saquen adelante. Por el bien de todos los que queremos seguir disfrutando de nuestra hermosa ciudad.